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        多城學區房暴跌,以后學區房會更不值錢?

        • 編輯:房網曉曉
        • 發布時間:
        • 山東

        01


        在樓市中,以往韌性最強、價格最為堅挺的產品就是學區房了。


        然而,曾經“瘋漲”的學區房如今也迎來的價格跳水。


        房價最堅挺的一線城市+房價最堅挺的學區房,兩大“堅挺”也沒能抵得住價格的下跌。


        魔都上海,有學區房跌幅超40%!


        在全國大盤里,這一輪,上海行情算是挺的最久的了,別的城市房價已經跌了2年、4年,而上海直到今年年中才開始出現比較明顯的行情下沉。


        而如今,就連學區房也扛不住了。


        以“老破小學區房”朱家灘小區為例,對應學校是浦東新區的*名校明珠小學。


        2021年,這個小區房價短短一度比周邊豪宅漲得都猛,*漲到15萬/㎡。


        而如今的掛牌均價卻只有8萬+,跌幅已超40%。



        北京也不外如是,曾經暴漲的海淀區學區房價也在大降。


        今年討論最熱烈的,就是*學區“中關村三小”學區房——萬柳蜂鳥家園小區,去年賣22萬一平,一套1000萬+,最近成交一套單價降到11萬9,直跌一半。   


        千萬學區房,就這樣跌落了神壇。


        同樣情況的還有強一線城市深圳,名校學區房集體玩兒跳水。



        02


        學區房何以跌落神壇?


        房寶寶總結下來有以下幾點原因:人口流動和新生兒數量的減少、教育政策的變化、經濟大環境影響、家長觀念的變化。


        人口流動和新生兒數量減少


        學區房市場一直依賴于教育資源和學區范圍內的學生數量,而新生兒數量的減少導致了市場的供應過剩。因此,一些房源的價格不得不下調以增加吸引力。


        我國新出生人口自2017年以來連續六年下滑,在2022年降至956萬、較2016年的腰斬。


        2022年我國總和生育率降至不到1.1,僅為更替水平(2.1)的一半,已居全球倒數。



        出生人口斷崖式下降,對幼兒園及中小學生源的影響可想而知。


        與此同時,人口流動也是影響生源數量的關鍵因素。


        如今,有的地方開始撤并幼兒園,有的地方仍在拼命建學校,就是因為一些經濟強市、超大特大城市仍有人口瘋狂涌入,尤其是年輕人紛至沓來,使學位缺口擴大。


        相對應的,人口流入較少、甚至不斷流出的城市則面對較大考驗,在全國來看這樣的城市占比較大。



        2010年至2022年的12年間,煙臺人口增量約9.1萬人,年均增量約0.8萬人,人口增加情況不容樂觀,若這樣的情況持續,未來勢必將對學區房市場造成一定的影響。


        教育政策的變化


        學區房問題給很多家庭帶來了困惑與焦慮。


        很多家長為了一個學位,不惜動用兩三代人的積蓄去購買學區房。這明顯增加了家庭的經濟負擔,也使得教育資源分配的不均衡更加劇烈。


        為了改變這種現狀,一些地區開始整頓學區房問題,并且提倡學校采用搖號等入學方式,力求保證教育的公平性。


        在煙臺,各區則陸續成立教育集團,發展集團化辦學,以此促進教育資源的均衡。


        一般來說,集團化辦學可以讓*的師資不再集中在部分學校,而是在集團內部實現流動,避免優質資源過于集中,在某種程度上達到教育公平。



        與集團化辦學相對應,煙臺也在加快推進教師輪崗制度。去年,煙臺制定了教師輪崗的新標準:


        每年義務教育學校干部教師交流輪崗比例將不低于應交流教師總數的10%,其中骨干教師比例不低于參與交流輪崗教師數量的35%,實現全市義務教育師資配置更加均衡。


        2025年后,各區市將進一步研究提高義務教育學校交流輪崗干部教師比例。


        雖然上述政策目前來看對于學區房的撼動力量有限,但長遠來講,促進教育公平、“去學區化”仍是大趨勢。


        經濟大環境影響


        經濟大環境的改變,從全球疫情爆發開始就有所體現,工廠產能下降、人們收入下滑、經濟流通被迫降速,再加上房地產市場深度調整,多維壓力令樓市進入持續下行期。


        當收入出現下滑后,人們的消費觀和投資觀出現明顯變化,特別是對于學區房,買不起還不能躲不起么?導致學區房成交量低迷。


        市面上很多掛牌的學區房,長時間處于降價也賣不掉的地步,而房東為了快速賣掉回籠資金,不得不大幅降價。



        家長觀念的變化


        學區房市場的降價現象也反映了家長對于孩子教育關注點的變化。


        在過去,許多家長追求學區房的目的是為了獲得優質的教育資源。


        然而,隨著時間推移和教育環境的變化,家長們開始意識到單純依賴學區房并不一定能保證孩子得到優質的教育。


        因此,一些家長轉變思路,通過其他手段如點招和課外培訓來爭取更好的教育機會,這也降低了對學區房的需求。



        03


        總結:


        1、在上述因素的影響下,未來各個城市學區房的情況都不樂觀。


        尤其是一些前幾年被炒得虛高的區域,在教育均衡化和“房住不炒”的趨勢下,價值泡沫將逐漸縮小。


        2、目前市面上學區房暴跌的大多是炒得過高的學區房。


        這些學區房的實際價值遠低于價格,出現如今的暴跌現象,其實也在意料之中。


        3、只要還有父母雞娃,學區房就不會消失!


        現在還是有不少父母為了讓孩子享受*的教育資源,不惜重金購買學區房。


        你自己用,可以買,即便是用完跌了一點你也已經享受了它的學區價值,就當為學區付費。


        但建議用完就趕緊賣,不要貪圖保值增值了。


        4、從保值增值角度看,至少50%的學區房都不行了。尤其是老破小學區房,居住屬性過差,價值會大大縮水。


        隨著房子從投資屬性逐步回歸至居住屬性,一些本身品質、居住條件和物業服務較差,以往靠學區、區位和產業等附加資源升值起來的房源,價格開始回歸理性。


        相反,一些本身品質、服務和配套資源較好的房源,如果有教育、產業等附加資源加持,即便在市場下行的背景下,成交和價格依然保持相對穩定性,但如今對于增值都不要抱太大期望。


        5、預算內,盡量選“頭部學區+優質次新房”,比較能扛。


        必須承認一個事實,學區房,已經從全民追漲、大眾投資,轉為了小眾消費品。


        你會為了孩子高價購買學區房嗎?


        — — — — END  / — — — —

        以上為正文,煙臺房地產網原創稿件,歡迎轉發,謝絕轉載。


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